足球预测网:缩水与缩表

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本文已获地产K线授权转载

文/乐居财经 杨倩

今年房企中报,一个大写的字,有几个数据触目惊心。以76家在港上市的内房股为样本:

6成房企营收下滑;

整体净利润同比“腰斩”;

7家房企非受限资金增长;

9成房企土储“缩水”;

2家房企资不抵债;

夜幕漆黑,更见星光。

在业绩滑坡、债务违约的大潮中,也有房企或保持稳健,或触底回升,甚至逆流而上。

比如,重回增收又增利状态的万科,蝉联“利润王”的中海发展,逆势扩储的越秀地产,融资成本创新低的中国金茂,连续六年保持“绿档”的龙湖集团等等。

下行趋势中,谁能软着陆,谁能最先企稳反弹?他们用数据证明。

9月6日,乐居财经发布《2022年上市房企中报全榜单》,看清房企应对困难的能力、积极自救的努力与穿越周期的定力。

营收榜:10强座次洗牌

据乐居财经统计,76家内房股上半年实现营收1.34万亿,相较去年同期减少约1000亿元,降幅6.94%。

2022上半年,万科以2069.16亿元夺得内房股“营收王”,碧桂园以1623.63亿元排在第二位,中国海外发展1037.89亿元位居第三。

与去年同期相比,营收TOP10房企座次洗牌,万科、龙湖集团、绿城中国排名上升,美的置业、越秀地产新晋TOP10。

TOP10房企中,营收规模同比增长的有4家,分别是万科企业、龙湖集团、绿城中国、越秀地产。其中绿城中国涨幅最高,达到79.14%。

榜单显示,2022上半年有4家房企营收在300-500亿元,同比减少2家;有19家房企营收在100-300亿元,同比减少3家;有17家房企营收在50-100亿元,同比增加8家;有30家房企营收在50亿元以下,同比减少3家。

此外,营收TOP10门槛同比下滑13.4%;TOP30门槛同比下滑23.1%;TOP50门槛同比上升11.66%。

从营收增速来看,76家内房股中,33家房企营收同比上涨,占比43.42%,43家房企营收同比下滑,占比56.58%。

其中,莱蒙国际、华侨城(亚洲)、众安集团、福晟国际、嘉华国际实现同比倍增,大悦城(000031)地产、建发国际集团、招商局置地等11家房企同比增幅超过50%,时代中国控股、上海证大、富力地产等12家房企同比下滑超过50%。

21家千亿房企营收平均增幅0.56%,有8家房企营收同比增长。

其中,建发国际集团、绿城中国、龙湖集团同比增幅超过50%,越秀地产、万科企业、远洋集团营收增幅在10%-30%之间。

净利榜:同比“腰斩”

自去年以来,由于高价地去化遭遇限价,以及地产行业持续下行等影响,房企利润空间不断被挤压,盈利下滑成为行业大势。

2022上半年,76家内房股实现净利润840.07亿元,相较于去年同期的1802.7亿元,几近“腰斩”。

据榜单,76家内房股中盈利房企有53家,占比69.74%,相较去年同期减少了16家。

上半年,万科实现净利润181.03亿元,在内房股中居首。中国海外发展、华润置地、龙湖集团分别实现净利润175.94亿元、126.84亿元、108.83亿元,分列第二至四位。

76家内房股中,23家在期内发生亏损,占比达到30.26%。其中,16家房企净利润同比由盈转亏,包括富力地产、景业名邦集团、天誉置业、九龙仓置业等。此外,上海证大、华侨城(亚洲)、上置集团、福晟国际、首创钜大同比亏损扩大。

同期,中国海外发展以167.43亿元蝉联归母净利润第一,万科企业、华润置地归母净利润保持在百亿元之上。

值得注意的是,归母净利出现亏损的房企扩大至25家,在23家净利润亏损的房企基础上,增加了远洋集团、三巽集团。二者均在净利润取得正收益的情况下,归母净利润发生亏损,而少数股东拿走了更多利润。

从增速来看,76家内房股净利润为正且实现同比增长的仅有15家,占比19.74%。建发国际集团净利润同比增长213.37%,在内房股中居首。众安集团净利润同比增长106.87%,位列第二。绿景中国地产、大悦城地产净利增速超过50%。

与此同时,仅14家内房股实现归母净利润为正且同比增长。众安集团、建发国际集团、上实城市开发、深圳控股、五矿地产的归母净利增速超过50%。

而瑞安房地产、万科海外、路劲、明发集团、汤臣集团等归母净利润同比下滑超50%,富力地产、天誉置业、融信中国等19家房企同比由盈转亏。

千亿房企中,仅4家房企净利润同比增长,分别是建发国际集团、绿城中国、万科企业、龙湖集团。

此外,越秀地产、美的置业、华润置地、中国海外发展、中国金茂、新城发展、中骏集团控股、雅居乐集团虽有不同程度下滑,但低于内房股净利下滑均值62.6%。

据统计,上半年,千亿房企净利率均值为5.03%。

其中,有5家千亿房企净利率超过10%,包括华润置地、中国海外发展、中国金茂、龙湖集团、雅居乐集团;10家房企净利率在5%-10%之间,包括绿城中国、新城发展、旭辉控股集团、合景泰富集团等。

现金榜:手头都紧

今年,房企手头有点紧。一方面,销售去化不佳,多数房企目标完成率不足40%。另一方面,融资环境仍然偏紧,借新已经难以还旧。内外承压之下,房企在手现金“缩水”成为行业大势。

在整个行业面临流动性压力时,非受限资金更能反映房企现金真实水平。据乐居财经统计,76家样本内房股中,有65家披露非受限现金数据,榜单以该数据为准。

据榜单,万科以1379.08亿元夺得“现金王”,碧桂园、华润置地、中国海外发展的现金超过千亿,分别为1234.83亿元、1145.71亿元和1015.00亿元。

排在第五位的新城发展,现金为387.19亿元,与排在第四位的中国海外发展相差627.81亿元。

现金TOP10房企中,仅华润置地、中国金茂较期初增长,增幅分别为7.3%和5.92%。剩余8家房企现金均有不同程度下滑,TOP10现金变动均值为-12.09%。

据统计,现金规模在200-400亿元的房企有7家,包括新城发展、建发国际集团、中国金茂等。现金规模在100-200亿元的房企有11家,包括中梁控股、宝龙地产、远洋集团等。

65家房企中,仅7家房企现金较期初增长,占比为10.77%。他们是首创钜大、中国天保集团、大悦城地产、国锐地产、华润置地、中国金茂和上置集团。

另58家房企现金较期初下滑,占比89.23%。其中,景业名邦集团、大发地产、上坤地产等12家房企现金跌幅在50%以上,天誉置业垫底,现金缩水超过80%。

千亿房企中,仅华润置地、中国金茂的现金较期初有所增长,增幅分别为7.30%和5.92%;万科企业、中国海外发展、中骏集团控股的现金跌幅在10%以内,合景泰富集团、禹洲集团等现金跌幅在30%以上。

11家未披露非受限资金的房企中,九龙仓置业、万科海外、保利置业集团的现金总量较期初增长,另8家房企现金总量较期初下滑,汇景控股跌幅超过40%。

土储榜:9成缩水

2022年以来,房企投资的力度、投资意愿明显下滑。克而瑞数据显示,上半年土地成交体量同环比下降均超五成,百强房企拿地销售比为0.16,对比去年同期基本腰斩。

据乐居财经统计,剔除部分未披露土储数据的房企,上半年内房股土储TOP50门槛为506.4万平方米,相较2021年底下滑约13.5%。

与2021年底相比,45家房企土储“缩水”,占比九成。

其中,建发国际集团、众安集团、合生创展集团、银城国际控股等14家房企土储下滑幅度在5%以内;雅居乐集团、保利置业集团、德信中国等19家房企土储下滑幅度在5%-10%;美的置业、宝龙地产、中梁控股等10家房企土储下滑幅度在10%-15%之间。祥生控股集团、中国金茂2家房企土储下滑幅度在15%-20%之间。

此外,4家房企土储持平,分别是天誉置业、瑞安房地产、绿景中国地产、深圳控股;仅越秀地产1家房企土储有所增长,增幅5.5%。

据榜单,万科、新城发展的总土储超过1亿平方米(碧桂园未披露总土储数据),分别是1.42亿平方米、1.31亿平方米;中国金茂、中国海外发展的总土储超过7000万平方米;龙湖集团、华润置地、绿城中国、中梁控股、建业地产的总土储超过5000万平方米。

榜单TOP10房企的土储“缩水”均值为8.04%,仅华润置地、绿城中国的土储下滑幅度在5%之内。

从拿地数量、金额来看,规模性的国央企、财务稳健的优质民企拿地相对积极。

据中报披露,中国海外发展、华润置地拿地金额超过500亿元,万科拿地金额386.8亿元;越秀地产、龙湖集团、绿城中国、建发国际集团、深圳控股等新增项目超过15个。

从新增项目及土储构成来看,不少房企正逐渐向一二线城市聚焦。

比如,中国金茂新获取的11个项目全部位于北京、上海、南京、成都、西安等一二线核心城市;万科投资金额中,一二线城市的占比为 95.6%;华润置地新获取项目24个,其中,四大国家战略区域权益地价占比88%,一二线城市投资占比92%;碧桂园的新拿地项目中,71%分布于二线城市。

三道“红线”:及格率下滑

“三道红线”是指剔除预收款的资产负债率不得大于 70%;净负债率不得大于 100%;现金短债比不得小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况,房企分为“红、橙、黄、绿”四档。三线未踩为绿档,有息负债年增幅不得超过15%;踩中一线为黄档,有息负债年增幅不得超过10%;踩中两线为橙档,有息负债年增幅不得超过5%;三线全踩为红档,不得增加有息负债。

截止2022上半年末,76家内房股中,有2家处于资不抵债的境况,分别是恒盛地产、上海证大,不予评档。剩余74家房企中,绿档房企34家,黄档房企21家,橙档房企9家,红档房企10家。相较于去年末,橙档、红档房企有所增加。

从“净负债率”指标来看,60家房企该值低于100%,指标及格率为81.1%,相较2021年末下降7.2个百分点。74家内房股净负债率均值为74.6%,较去年末下降5.6个百分点。

其中,福晟国际净负债率高达500.3%,远高于行业均值。汤臣集团、西王置业、万科海外因在手现金高于有息负债总额,故而净负债率为负值。此外,三巽集团、嘉华国际、港龙中国地产、中梁控股等9家房企净负债率低于30%,安全边际较高。

从“剔除预收后的资产负债率”指标来看,50家房企该值低于70%,指标及格率为67.6%,较2021年末提升6.6个百分点。74家内房股剔除预收后的资产负债率均值为64.52%,较2021年末下降1.2个百分点。

其中,美的置业、国瑞健康、佳源国际控股、时代中国控股、碧桂园高于阈值不足2%,距离“及格”仅一步之遥;33家房企在60%~70%之间,集中度较高。

从“现金短债比”指标来看,43家房企现金短债比不低于1倍,指标及格率为58.1%,相较2021年下降约6.8个百分点。其中,西王置业、万科海外短债为0,无现金短债比数据,剩余72家房企现金短债比均值为3.22倍。

其中,汤臣集团现金短债比高达138.6倍,建发国际集团、港龙中国地产、龙湖集团、招商局置地等7家房企现金短债比超过3倍。

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综合来看,与2021年底相比,净负债率、现金短债比的及格率均有下滑,剔除预收后负债率稍有上升。

21家千亿房企中,绿档房企有12家,占比57.14%,包括中骏集团控股、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、雅居乐集团、旭辉控股集团、新城发展、万科企业、龙湖集团、建发国际集团、华润置地、宝龙地产。

此外,黄档房企有6家,橙档房企有2家,红档房企有1家。

少数股东利润榜:“明股实债”显形

地产行业的黑铁时代,房企利润空间不断被挤压,利润越来越薄,甚至多家房企出现亏损。在此情况下,那些“明股实债”的操作也逐渐显形。

比如,当房企净利润出现明显下滑时,少数股东分得的利润却未随之减少,甚至不减反增;又或者,当房企出现净亏损时,少数股东依然拥有正收益。

从中报数据来看,多家房企的少数股东权益占总权益的比例(即权益占比)与其分得利润占净利润比例(即损益占比)失衡。两者差值的绝对值,可以大致反映出背离程度,差值越高,明股实债的可能性就越大。

截止2022上半年末,76家内房股少数股东权益占比均值为32.27%,与去年末基本持平。

其中,21家房企少数股东权益占比超过50%,包括福晟国际、德信中国、招商局置地、上坤地产等;4家房企少数股东权益为0,分别是中渝置地、国锐地产、中国天保集团、西王置业;另有13家房企少数股东权益占比低于10%,包括万科海外、嘉华国际、中国海外发展、上置集团、明发集团等。

期内,76家内房股少数股东合计分走利润300.97亿元,占当期净利润的35.83%,相较于去年末提升约9个百分点。

其中, 23家房企少数股东损益占比(即分得利润的比例)低于10%,包括融信中国、大发地产、中国海外发展、建业地产等。

另外,有12家房企少数股东损益占比超过50%,出现了房企为少数股东“打工”的情况。如远洋集团,上半年实现净利润1.08亿元,归母净亏损10.87亿元,少数股东却分得净利润11.95亿元,是当期净利润的11倍有余。

据统计,在房企亏损的情况下,少数股东依然取得正收益的房企有6家,包括富力地产、祥生控股集团、北京北辰实业(601588)股份、朗诗绿色管理、弘阳地产、正荣地产。

以富力地产为例,上半年富力亏损68.99亿元,归母净亏损69.2亿元,少数股东却分得2013.9万元利润,不免有明股实债之嫌。

长短债比榜:短债降了

上半年,房企债券违约、展期的消息从未停止,借新难以还旧,成为大多数房企的痛点。

公开数据显示,2022上半年房企债券到期规模为3417亿元,同期发行规模只有2068亿元,到期规模高出发行规模39%。

在此背景下,即便是财务稳健的优质房企也在积极调整债务结构,压降短债占比,甚至是完全消灭短债,尽可能的减轻短期内偿债压力。

据乐居财经统计,截止2022上半年末,76家内房股短债占比均值为36.7%,较2021年末下降0.5个百分点。

榜单显示,万科海外的短债占比从2021年末的63.5%降至0,是内房股中唯一一家在上半年内消灭短债的房企,西王置业自去年至今无任何有息负债,因而短债占比为零。

而另一个极端是恒盛地产,短债占比达到100%,即全部有息负债均将在一年内到期,总额205.6亿元。

截止2022上半年,内房股中短债占比在10%(包含)以内的房企,由2021年末的5家扩大至8家,他们是万科海外、西王置业、国锐地产、嘉里建设、招商局置地、首创钜大、SOHO中国、汤臣集团。

与2021年末相比,75家内房股中有33家房企长短债倍数有所提升。

除万科海外,国锐地产的短债占比从31.9%压降至4.86%;嘉里建设的短债占比从14.1%压降至5.80%;招商局置地的短债占比从22.1%压降至7.53%。三者的长短债倍数分别达到19.57倍、16.24倍、12.29倍。

据榜单,21家千亿房企中,19家房企长短债比超过1倍,仅2家房企长短债比不足1倍。

其中,长短债倍数TOP3是龙湖集团、建发国际集团、中国海外发展,分别为8.87倍、 8.11倍和5.41倍。

另外,旭辉控股集团、远洋集团、绿城中国、宝龙地产、万科企业、中国金茂、碧桂园的长短债比超过3倍,债务结构相对较优。

融资成本榜:首尾相差7倍

上半年,房企融资端正在向两处倾斜。其一,是向境内倾斜。克而瑞数据显示,2022上半年境内债权的融资占比达到69%,相比2021年提高20个百分点;其二,是向优质房企倾斜。国央企成为融资主力之外,部分财务稳健的民营房企也被“关照”。

不过,大多数民营房企融资难、融资贵的问题仍未解决。

据乐居财经统计,44家内房股平均融资成本的均值为5.55%。其中,九龙仓置业、嘉华国际的平均融资成本低于2%,而上海证大、天誉置业的平均融资成本高于10%,首尾相差近7倍。

榜单显示,共11家内房股平均融资成本低于4%,他们是九龙仓置业、嘉华国际、中渝置地、深圳控股、中国海外发展、五矿地产、中国金茂、华润置地、大悦城地产、中国海外宏洋集团、龙湖集团,国央企超过半数。

其中,中国金茂、龙湖集团等平均融资成本创历史新低,华润置地发行的3年期10亿公司债,票面利率仅2.6%,创下2021年以来境内公司债利率新低。

与往年一样,央企地产商具备明显的融资优势。目前内房股中8家央企的平均融资成本为3.87%,较期初平均下滑11个基点。

除此之外,民营房企美的置业、旭辉控股集团等平均融资成本低于5%。今年5 月,五家企业被上交所选定为“示范”民营房企,采用信用保护工具融资,包括碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股(601155)。目前上述五家房企均已完成相关债券的发行,发行利率在3.5%-6.5%之间。

与2021年相比,榜单中有24家房企平均融资成本下降,大唐集团控股、北京北辰实业股份、朗诗绿色管理下降超50个基点;银城国际控股、越秀地产、金辉控股、雅居乐集团等8家房企下降超30个基点;绿城中国、旭辉控股集团、中国海外发展等11家房企下降超10个基点。

与此同时,有15家房企平均融资成本上升,中骏集团控股、禹洲集团、瑞安房地产上升超30个基点。

资产转让榜:舍“子”还债

上半年,为应对流动性危机,多家房企通过转让资产的方式积极回笼资金,补充流动性。有些通过转让收益成功扭亏,有些则扛着亏损转让的压力,只为快速变现。

据乐居财经统计,共29家内房股在中报里披露了资产出售相关数据,包括出售子公司、联营公司、合营公司的收益。我们通过这笔收益占税前利润的比例,大致推测资产转让对房企当期业绩的影响。

据榜单,雅居乐集团通过出售资产的收益达到24.17亿元,占税前利润的39.97%。其中,出售子公司的收益达到13.76亿元,出售联营、合营公司收益达到10.41亿元。

2021年,雅居乐处置了总代价123亿元的资产,包括酒店、商场、售楼部、小区商业配套等非核心物业。今年上半年,雅居乐的资产出售正在加速。

据不完全统计,1月份,雅居乐抛售其在广州亚运城项目持有的26.66%股权予中海地产,交易对价18.4亿元;以总价11.29亿元向海螺创业出售旗下五家项目公司的股权。4月份,6.62亿元出售旗下湖南惠明环保科技有限公司90%的股权;还将海南清水湾不到2%的开发权益出让给了朱荣斌幕后的基金公司;6月,又将旗下重庆雅锦房地产开发有限公司全部股权转让给首金新创(北京)置业,交易对价7.64亿元。

除雅居乐之外,上半年出售资产获得正收益的房企还有19家,其中5家收益超过1亿元,包括万科企业、禹洲集团、祥生控股集团、中梁控股、弘阳地产。

这19家房企中,正荣地产、大发地产、上坤地产、祥生控股集团4家房企发生税前亏损,但他们通过处置资产获得的收益,有效的降低了净亏损程度,也及时补充了流动性。

比如,祥生控股出售浙江向日葵健康产业发展有限公司23.8095%股权,该公司主要持有诸暨市保健及养老中心资产;以及出售杭州滨拓企业管理有限公司51%股权、临海紫元银通置业有限公司58.5%股权和湖州交投祥生房地产开发有限公司50%股权,标的公司分别对应持有杭州市西湖区、台州塘里村与嘉兴项目,上述转让总回笼资金近12亿元。

从对业绩的贡献来看,弘阳地产获得处置资产收益1.43亿元,是期内税前利润的1.76倍;禹洲集团获得处置资产收益4.81亿元,占期内税前利润的65.92%,还有大唐集团控股、雅居乐集团、富力地产、万科海外,该占比超过30%。

还有一类房企,他们扛着亏损转让的压力,只为快速变现,包括富力地产、建业地产、佳源国际控股、路劲等。

据了解,上半年出售资产的房企并不止上述29家,部分房企因未在中报里披露相关数据,故未入榜。

比如融信中国,2月份,其将间接非全资附属公司宁波海亮房地产55%股权出售给浙江贝泽集团,代价为4.21亿元。

融信中国在中报中披露,“其他收益”的有关变动主要是由于出售附属公司所造成的亏损。不过,并未详细披露具体亏损数额。

业绩潜力榜:预售是营收3倍

上半年,地产行业遭遇业绩滑坡,近六成房企营收同比“缩水”,最大降幅超过90%。下行周期中,哪些房企有望企稳反弹?或许,有一个指标可以参考。

合同负债主要为预售楼款,这些已售未结转的资源是房企业绩的“粮仓”。当合同负债越高、合同负债与营收的倍数越高,房企未来的业绩潜力越大。

据乐居财经统计,共70家内房股披露合同负债(或预售楼款)数据,累计金额4.14万亿,是营收总数的3.11倍。

其中,碧桂园以7319.22亿元居首,万科企业以5876.06亿元排名第二。华润置地、新城发展合同负债超过2000亿元,建发国际集团、龙湖集团、绿城中国、中梁控股、美的置业的合同负债超过1000亿元。

从增速来看,相较于去年末,34家房企合同负债有所增长,占比接近一半。绿景中国地产合同负债增幅达到79.19%,位列第一;上置集团、景业名邦集团合同负债增幅在50%左右。建发国际集团、上坤地产、时代中国控股、合生创展集团等合同负债增幅在20%以上。

另外,35家房企合同负债较去年末下跌,汤臣集团、莱蒙国际、上海证大跌幅超过70%。

从合同负债与营收的倍数关系来看,70家内房股中,上坤地产、汇景控股、大发地产位居前三,不过主要原因为三家房企当期营收同步大幅缩水超过80%。

恒盛地产在营收水平稳定的情况下,合同负债是当期营收的27.7倍,绿地香港、建发国际集团该值超过10倍,这些房企未来业绩更有想象空间。

嘉华国际、深圳控股、SOHO中国、上海证大等10家房企该值不足1倍。

TOP30房企:净利率均值0.33%

以2021年销售规模为基准,剔除延发中报房企和非上市房企,TOP30上市房企(包含A股和H股)上半年创收15230.79亿元,较去年同期缩水11.7%;归母净利润累计达到574.85亿元,有10家房企亏损,占比1/3。

据榜单,上半年共5家房企营收超过千亿,他们是万科A、绿地控股(600606)、碧桂园、保利发展、中国海外发展,万科以2069.16亿元夺魁。

营收增幅TOP5分别是建发国际集团、绿城中国、龙湖集团、招商蛇口(001979)、越秀地产。

建发国际营收同比增长90.81%,位列第一。绿城中国、龙湖集团营收增幅超过50%。而首开股份(600376)、阳光城(000671)、荣盛发展(002146)、富力地产等营收跌幅超过50%。

上半年,共4家房企归母净利润超过百亿,中国海外发展以167.43亿元蝉联“利润王”宝座。万科A,保利发展,华润置地归母净利润分别为122.23亿元、108.26亿元、106.03亿元。

TOP30房企中,仅7家房企实现归母净利润同比增长,包括建发国际集团、万科A、华发股份(600325)、金地集团(600383)、保利发展、滨江集团(002244)、龙湖集团。

其中,建发国际集团是唯一一家实现归母净利翻倍的房企,万科A、华发股份增幅在10%左右,金地集团、保利发展增幅均在5%之上。

上半年,融信中国、阳光城、正荣地产、荣盛发展亏损均超过20亿元,富力地产垫底,当期亏损69.20亿元。受此影响,TOP30房企净利率均值仅为0.33%。

TOP30房企中,仅8家房企净利率在10%以上,包括华润置地、中国海外发展、滨江集团、中国金茂、保利发展、金地集团、龙湖集团、雅居乐集团。


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